Van onderhoud naar duurzaamheid
Verdienen, met duurzaam onderhoud, het klinkt als muziek in de oren, maar wat houd het in en hoe kan je beginnen? KOZIJNEN.top helpt u en VVE’s met een eigen plan om zo echt de stap van verplicht en vaak achterstallig onderhoud te veranderen in milieu winst, comfort en duurzaamheid.
Maatschappelijke én economische ontwikkelingen maken duurzamere keuzes in de bestaande gebouwde omgeving noodzakelijk. Het wordt steeds waarschijnlijker dat, net als bij nieuwbouw, ook bestaande gebouwen aan een bepaalde minimale energieprestatie moeten gaan voldoen. De economische situatie en hervormingen in bepaalde sectoren zetten gebouweigenaren en -beheerders aan nog kritischer te kijken naar de kosten voor vastgoed en huisvesting.
Het lijkt dan ook niet meer dan logisch om álle momenten aan te grijpen waarop duurzame maatregelen kosteneffectief kunnen worden gerealiseerd. Dit gebeurt steeds meer op de momenten van grote renovaties en koop of huur. Waar echter nog te weinig aan gedacht wordt is dat ook het meerjarig geplande onderhoud volop gelegenheid biedt om een hogere mate van duurzaamheid van gebouwen te bereiken.
Strategische waarde van duurzaam meerjaren onderhoud
Vanuit het programma Energie en Gebouwde Omgeving van NL Energie en Klimaat is door een aantal marktpartijen nagedacht over de potentiële meerwaarde van het aanwezige meerjaren onderhoudsplan als instrument voor het verankeren en implementeren van duurzaamheidambities. Het meerjaren onderhoudsplan biedt gebouweigenaren en -beheerders inzicht in:
- geplande onderhoudsactiviteiten voor het gebouw
- benodigde budgetten op kortere en langere termijn
- mogelijke investeringspieken voor het noodzakelijke onderhoud en vervanging.
Via dit plan wordt gespaard voor toekomstige uitgaven. Werkzaamheden worden zo gepland dat onderhoudskosten geminimaliseerd en het primaire proces minimaal verstoord worden. Uit het gezamenlijke denkproces is naar voren gekomen dat het moment van de periodieke actualisatie van het meerjaren onderhoudsplan zich uitstekend leent om duurzame verbetermaatregelen te overwegen en te integreren. Het is ook de moeite waard hiervoor een extra inspanning te verrichten. Want een duurzaam meerjaren onderhoudsplan biedt beleggers, beheerders én gebruikers grote voordelen.
Voordelen die zich o.a. laten vertalen in:
- verlaging van de totale exploitatielasten
- waardeverbetering en verhoging van de huisvestingskwaliteit van het gebouw
- realisatie van een prettiger verblijf- en werkklimaat voor bewoners, bezoekers en personeel waardoor ook het primaire proces productiever kan verlopen
- verlenging van de levensduur van het gebouw
- imago- of identiteitsverbetering van het bedrijf.
Met een dergelijk winstpotentieel, wordt een duurzame meerjaren onderhoudsplanning ook op strategisch niveau een belangrijk document.
Van onderhoud naar duurzaamheid
“Een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMOP) is een meerjaren onderhoudsplan dat ook verbetermaatregelen bevat ten aanzien van duurzaamheid. De duurzaamheid is vooralsnog alleen gericht op energiezuinigheid en binnenmilieu (thermisch comfort en luchtkwaliteit).”
Huidige praktijk
Anders dan bij het huren of kopen van een pand of bij grootschalige renovaties, worden duurzame verbetermaatregelen op dit moment nog nauwelijks aan het meerjaren onderhoudsplan gekoppeld. Volgens betrokken deskundigen zijn de oorzaken hiervoor vooral te vinden in:
- wijze waarop meerjaren onderhoudsplannen nu gemaakt of geactualiseerd worden
- wijze waarop het beheer- en onderhoudsproces georganiseerd is.
Wijze waarop meerjaren onderhoudsplannen nu gemaakt of geactualiseerd worden
Duurzame verbetermaatregelen ontbreken nu meestal in de meerjaren onderhoudsplanning:
- Huidige meerjaren onderhoudsplannen worden opgesteld aan de hand van een functioneel technische beoordeling. De technische conditiemeting van de in een gebouw aanwezige gebouwelementen en gebouwgebonden installaties (conform NEN2767) levert niet automatisch voorstellen op voor maatregelen die de duurzaamheid van het gebouw substantieel kunnen verhogen, maar leidt meestal tot een advies met maatregelen gericht op het behouden van het oorspronkelijke gebouw en de oorspronkelijk gekozen bouwkundige en installatietechnische gebouwelementen.
- Momenteel gebruikte softwarepakketten voor het maken van een meerjaren onderhoudsplan leggen geen relatie met andere kostensoorten. De huidige softwarepakketten zijn op dit moment niet geschikt voor het maken van een bredere afweging. Een afweging waarin ook de relatie met andere exploitatiekosten zoals de energiekosten, de technische en economische levensduur, aspecten zoals het effect op het verblijf- en werkklimaat, of andere duurzaamheidaspecten worden betrokken. Hiervoor zou een meer integraal en dynamischer model nodig zijn, waarin ook de eerder genoemde kostensoorten worden betrokken.
- zie ook website overheid
Conclusie: beheer en onderhoud staan op dit moment nog volledig los van duurzaamheid, waaronder energiebesparing en binnenmilieuverbetering.